市场行情

楼市成交先抑后扬 各价位段楼盘成功"跑量"

作者: 时间:2012-4-29 9:50:55
今年一季度上海商品住宅市场呈先抑后扬走势。

  德佑地产数据显示,1月,由于受到调控政策和春节假期的双重影响,成交面积仅为21万平方米,为历年第二低的月份。

  随后的2、3月份,在春节影响消退、新普通住宅标准出台、开发商打折降价的重启以及银行信贷放松等多重因素的影响下,成交面积连续两月环比翻番,

  3月时已达到80万平方米。在细分市场,继刚需盘首先成交发力后,

  中高端楼盘自3月起"以价换量"取得了明显成效。

  规模型房企率先应变

  “这轮成交回升伴随着价格的明显松动,一些规模型的企业对于目前的市场还是有共识的,价格还是要动,不动是不行的。”业内在解读2012年一季度地产金融形势时这样表述。

  根据德佑地产监控的数据显示,2012年第一季度,全市商品住宅成交面积为141万平方米,环比去年四季度下跌7.4%,同比去年一季度下跌13.6%,并创下了2006年以来单季度成交面积的最低纪录。虽然今年一季度总体成交低迷,但各环线的成交情况则有所不同。内环内和外环外区域的成交量都继续下滑,分别环比下跌11.5%和20.0%,达到去年以来的最低点,而内外环间的成交面积却要明显高于去年四季度的水平,这主要是由于降价潮由外环外区域逐渐向内外环间蔓延,该环区内排名靠前的楼盘多以降价制胜,因此成交量不降反升。

  价格方面,各环线商品住宅的成交均价均相比去年四季度出现明显下跌,尤其是外环外区域,成交均价仅16018元/平方米,是2010年一季度以来的最低点。一方面,2月中下旬以来,大型开发商纷纷祭起“价格”法宝,甚至连中高端楼盘亦有一定的优惠活动促进买家出手;另一方面,新的普通住宅标准也促进了各环线中价格相对较低的房源成交。外环外 区域成交面积排名前十的楼盘中,单价1.3万元/平方米以下的万元盘占据五席,大大拉低了区域均价。

  从今年月度价格走势来看,3月住宅成交均价环比略有增长。同策数据显示,2012年3月的复旦-同策上海新建商品住宅同质价格指数为314.24,同比下降了6.67%,但环比有2.22%的小幅上涨,同质指数经过半年的持续下跌首次出现回升。3月上海市新建商品住宅销售均价为22285元/平方米,环比上涨了12.15%,但与去年同期相比,几乎是零增长。

 宝山、浦东公寓最热销

  在德佑地产提供的一季度上海商品住宅成交量前30榜单中,宝山住宅占比最高。宝山有8个楼盘进入成交排名前30席,且排位靠前,包括保利叶语、旭辉澜悦湾、象屿郦庭、中环1号、恒德苑、紫辰苑、美兰湖中华园等。全市成交冠军是宝山顾村板块的保利叶语,一季度成交600多套。这些热销楼盘的成交均价基本都在9000—22000元/平方米,几乎涵盖了刚需住宅的所有价位段。

  除了宝山,浦东、嘉定、松江、青浦楼盘也在一季度楼盘成交量排名前30中占到多个席位。其中,排名较靠前的包括浦东的大华锦绣华城、青浦的新城忆华里、嘉定的新城尚上城等。

  同策咨询研究中心分析师许之静指出,今年以来商品住宅供求量逐月回升,在首套房利率放松以及新普通商品住宅标准的落地后,越来越多的刚需低价盘投入市场。3月1日,上海开始实施的新普通商品住宅标准,从实行一个月下来的情况看,截止3月31日,上海共成交普通住宅3654套,占全市商品住宅成交套数的53%,其中内环内仅成交50套、占该环区29%;内外环351套、占该环区22%;外环外3253套,占该环区64%,可以看到外环外成为普通住宅最为集中的一个区域,宝山月浦、罗泾、顾村等成为较为集中的成交区域。

  高端买家重返楼市

  尽管今年以来总体市场还处于低迷,但中高端市场仍然不乏亮点,高端买家在经历了观望之后,也陆续重返楼市。陆家嘴的两大滨江豪宅世茂滨江花园和滨江凯旋门、徐汇滨江的尚海湾豪庭、静安区江宁路板块的远中风华园等都有一定成交。其中,网上房地产显示世茂滨江花园今年3月签约量达到20多套。

  与此同时,一些高端楼盘为了成交破冰,不仅做出适当的优惠,还与品牌中介联动,让项目受益匪 浅。

  别墅方面,在3月下旬整体成交量回升的带动下,别墅市场终于迎来一波“小阳春”,3月下旬曾创出单周累计成交100余套的记录,成交面积达23527平方米,创今年别墅周成交量新高。内中环、中外环、外郊环等各区间成交量均出现不同程度的上升。其中位于三林板块的尚东国际名园、青浦赵巷别墅区的诚邦别墅、浦东张江板块的东郊紫园今年市场表现较为突出。

  还有一个现象值得关注,目前部分楼盘房价降幅已经收窄,特别是中高端项目,总体上推动3月各类价格指数呈现小幅上扬的态势。同策数据显示,3月市区成交楼盘中,销售均价环比上涨的楼盘有46个。如浦东某豪宅公寓项目3月成交20多套,成交均价环比2月上涨了近20%。

 

 细分市场亮点

  4月别墅市场保持回暖势头

  经历了前周的供应空白,上周(4月16日-4月22日)住宅供应市场出现放量之势。华燕市场研究中心数据显示,上周尽管只有9例新盘上市,但以大体量推盘个案居多,新增供应面积仍达到了17.95万平方米,仅次于今年3月第三周和4月第一周的周供应水平。

  成交方面,尽管上周商品住宅成交量出现小幅下行,环比前周下降一成以上,但仍保持了10万平方米以上的周平均成交水平,成交情况基本上仍属平稳,内环内、内中环、外郊环三大环间成交环比不降反升,其中外郊环表现不俗,无论是环比还是占比,均领先于其他各环间,成为2月中下旬楼市回暖以来成交量最为活跃的区域。

  近期表现最突出的是别墅市场,继刚需楼盘、高端公寓相继采取“以价换量”后,不少别墅也开始采取价格策略,吸引买家重返市场。从别墅表现来看,上周别墅供需量均出现不同程度的上升,环比分别上升了85.49%和50.57%,其中,上周别墅成交量再创新高,逾4万平方米。别墅市场继续保持回暖势头。

  由此可以看出,随着3月份以来部分高端买家陆续重返楼市,市场信心指数开始上扬,包括别墅在内的高端产品供需情况有所上行。值得关注的是,位于浦东周康的御沁园近期推出的187套已经全部售罄,近期陆续完成签约后必然明显拉动别墅市场整体成交量。

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