申康看市

一二手房4月成交下跌 楼市进入新一轮博弈期

作者: 时间:2012-4-29 9:51:46
根据21世纪不动产上海区域市场研究部的统计,4月前22天,上海新建商品住宅累计成交43万平方米,较3月同期回落12.6%,其中4月16日至22日共成交1183套房源,成交总面积为15.2万平方米,环比分别回落11.5%、0.15%。4月近3周的平均成交面积仅为13.7万平方米,远低于3月周均18.2万平方米的水平。

  DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务主管伍惠敏表示,3月成交量反弹,主要源于近期开发商在去化压力下的促销幅度,及1、2月积累的需求释放形成所谓的“窗口期”。随着累积需求释放,有效需求总量会有削弱,预计后续1至3个月内的成交量会出现整体平稳、小幅波动行情。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示,近期楼市成交继续缩量与此前新建住宅供应突然缩减不无关系,同时,在价格成为购房者首要考虑因素的当下,市场降价势头逐步企稳,买卖双方“拉锯战”再现,也制约了成交量进一步释放。

  伍惠敏认为,在调控压力下,当前住宅市场正处于历史低位,除了公开打折的楼盘外,大部分项目都存在议价空间,其中甚至包括此前始终不愿加入促销行列的高端项目,但就此断言“房价底部”为时尚早。目前环境下,任何中高幅度的价格反弹,都可能招致政策面再次强力介入,这种反弹也就只能是昙花一现。

  相比一手房市场,二手房市场博弈的态势更明显,4月以来,全市二手房成交量较3月同期下降15%左右,其中徐汇、黄浦、静安等市中心区域降幅更大。根据汉宇地产市场研究部对全市百家门店成交统计,4月上半月成交的案例中,议价空间普遍回落至2%—3%左右,超过5%的一单都没有,零议价成交也不在少数。

  21世纪不动产上海锐丰复城国际店分行经理孙林表示,随着近期楼市利好政策频现及前期观望群体介入,板块内房东心态有所转变,不仅诚意房东让利空间出现缩减,更有部分房东选择提价,幅 度维持在5%左右,提价项目在总挂牌房源中占比约10%。但孙林表示,除了少部分户型楼层较佳、具额外价值的提价房源能吸引潜在购买力关注外,挂牌房源提价后基本少人问津。

  在住宅市场整体交投再陷僵局的同时,别墅及中高端市场则延续“以价换量”的积极态势。上周本市新盘销售冠军是位于周康板块的“御沁园”,共签约94套别墅房源,销售面积17558平方米,实际成交均价为2.39万元/平方米,低于预售最低报价2.5万元/平方米。在此项目热销的带动下,上周本市别墅合计成交159套,环比提升109.2%,创年内单周别墅成交套数最高记录。

 嘉定南翔公寓价格跌破13000元/平方米,杨浦新江湾精装大平层每平米单价仅34000元/平方米,申城新房市场的降价风仍在持续。记者在调查中发现,上周沪上多个在售楼盘的价格非但达到自身的历史最低价,甚至触及了所在区域自2009年以来的价格底线。

    华润新江湾九里上周末(21日)开盘的突然降价打了业内一个措手不及,也让认筹购买的客户笑开了花。据了解,这个地处杨浦新江湾板块腹地的中高端项目严格来说是华润置地橡树湾的二期产品,此次加推了36套166平方米的精装修大平层房源。去年成交均价达到43000元/平方米,直至开盘前售楼处对外的报价仍在每平方米4万元以上。

    不过出人意料的是,该项目却当场突然下调价格,给出了总价减20万最高再打89折的优惠,实际均价在34000元/平方米—36000元/平方米,如果按去年的成交均价来看,每平方米大跌了8000元。从目前新江湾区域在售项目的房价来看,华润新江湾九里此次的的价格已经达到了区域同类产品的底价,也是其二期产品开盘以来卖出的最低价格。

    这样的低价自然受到市场的热捧。当新民网记者从该项目销售中心了解到目前36套房源已经全部售出,本周末将再行加推一栋共36套房源。不过项目销售经理表示,目前可以确定的优惠只是10万认筹开盘时可以抵30万,届时是否还会有折扣现在还不能确定。

    在嘉定南翔板块,同样有项目卖出了历史最低价格。网上房地产的成交数据显示,板块内的上隽嘉苑项目,自2008年开盘至今,无论是之前的路劲逸隽园还是现在的路劲翡丽湾,其月成交均价从未低于13000元/ 平方米大关。在去年2月的最高点,成交均价甚至接近18000元/平方米。但在上周其却悄然成交了37套房源,成交均价仅在12852元/平方米。

 这样的价格同时也跌破了南翔板块自2009年来的区域房价底部。据了解,伴随着轨交11号线的建成通车,该区域2009年以来在售公寓新房价格一路快速上升,单价普遍达到15000元/平方米以上,个别精装修项目的售价甚至在20000元/平方米以上。对此,业内人士分析,南翔板块与新江湾类似,均是在售项目扎堆的区域,楼盘之间对客源的争夺非常激烈,加上前期存在一定的房价泡沫,个别项目价格跌破区域底线并不意外。

    此外,包括周浦的联排别墅项目御沁园,嘉定新城板块的保利湖畔阳光等项目在上周的成交价也大幅低于市场预期。新入市的御沁园24000元/平方米的成交均价仅与周边公寓项目相仿;而保利湖畔阳光则回到了其2009年刚开盘时13000元/平方米的水平。

    那么这样的降价是否会带动板块整体价格下行?某房产机构薛建雄就认为可能性很大。他告诉记者,就华润项目来说,其价格调整很大程度上受到全市中高端市场总体降价的影响。“所以作为板块内首个下调价格的项目,我预计肯定不会是最后一个。”而对于路劲南翔项目来说,目前周边楼盘的销售同样陷入困局,如果其降价的效果明显,或引来跟风。

    不过,也有分析人士对此持不同看法。一位不愿透露姓名的代理行人士就向记者指出,就目前来看这两个项目的推盘量均不大,同时又都不是区域标杆项目,所以短期内对周边的冲击预计不会太大。

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